아파트 투자(매매) 해야 되나? 집값 더 올라가기 전에 ?

집값이 과거 몇 년 동안에 너무 올랐지만, 최근 주춤한 한다고 하나 앞으로 집값이 더 올라가지 전에 아파트 투자(매매)를 해야 하는지, 아니면 더 떨어질지 모르니 기다려 봐야 하는지.

만약, 당장 살 집은 아니지만 투자 목적으로 산다면, 청약시장을 이용할지, 아니면 아파트 급매물도 종 종 많아 나오니 급매물을 선택?

 

 

 

목차 

 

1. 투자라면 매매는 신중하게

2. 투자금 마련 편의성(수월)

3. 입지와 경쟁률 고려하기

 

 

1. 투자 매매는 신중하게...

현재 시점에서 집값 상승/하락을 추측하기는 매우 어려운 상태이나, 최근 서울 및 수도권 아파트 가격이 다시 오르고 있는 모습을 보이고 있어 " 지금 사는 게 낮지 않나? " 하는 인식이 점점 확산되고 있는 모습이다. 

다만, 전문가들의 의견은 매우 신중한 편으로 집값이 앞으로도 꾸준히 상승할 거라고 판단하기는 어렵다는 측면이 있다.

이와 반대로 전세가율은 아직 회복되지 않고 있어, 투자 용도의 내 집 마련은 신중에 신중을 기하여 판단을 해야 할 것 같다.

 

보통 부동산 투자 목적용은 전세를 끼고 이뤄지기 때문에 갭차이(매매가 - 전세가) 만큼만 투자금을 확보하면 되는데, 전세가율이 높아지면 질수록 투자금이 적게 필요하니 보다 쉽게 투자용 아파트를 매매하는 경우가 많이 있다.

하지만, 최근 상반기 서울 아파트가 전세가율을 약 52% 정도하고 하며, 매수신호로 보는 전세가율의 60%에 아직 못 미치기 때문에 역 전세난이 지속적으로 발생하는 만큼 세입자들도 이제는 예전만큼 전세를 선호하지 않고 있는 것도 투자 시 고려해야 한다.

 

2. 투자금 마련의 편의성도 고려해야...

투자용 아파트를 매매 시 자금 마련을 쉽고, 편하게 만들 수 있는 방법 중 하나는 " 청약 "을 이용한다면 적지 않은 장점 및 이점이 있다.

청약에 당첨됐을 때 최초 계약금은 대개 분양가의 10 ~ 20% 수준이며, 중도금은 DSR(소득대비 갚아야 할 원금 및 이자 비율) 조건도 적용받지 않기에 자금 마련이 훨씬 수월하게 된다.

또한, 현재 아파트 분양가는 물가상승 등으로 인해서 대체로 적지 않게 올랐지만, 입지가 좋은 곳은 아직도 향후 추가 상승을 기대할 수 있기 때문에 미분양이 나지 않는 이상 가격이 떨어지는 것은 가능성이 낮은 편이다.

 

게다가 분양가 전매 제한 기간이 대폭 줄어든 관계로 아파트 분양권 거래도 쉽고, 활발해지고 있다.

변경 전	변경 후
수도권 (최대 10면)	수도권 (최대 3년) - 강남 3구 및 용산구 3년 - 이외 서울 지역 1년
비 수도권 (최대 4년)	비 수도권 (최대 1년)

강남 3구 및 용산구를 제외 지역인 서울은 실거주 의무도 없기 때문에 더욱 조건이 좋아졌으며, 올 상반기 분양 및 입주권 거래는 약 270건 정도로 작년 대비 약 450% 증가했다

 

 

 

3. 입지와 경쟁률 전략 수립을....

투자목적 청약 시 가장 중요한 것 중 하나가 입지로써 서울과 수도권 청약을 잘 봐둬야 한다.

청약 시 거주지 요건이 폐지되면서 지방 투자자들이 투자 목적용 수도권 및 서울 아파트를, 즉 입지가 좋은 곳에 분양받기 쉬워졌기 때문에 경쟁률 또한 높아질 수밖에 없는 상황이다.

 

다만, 서울 및 수도권이라고 입지가 전부 좋은 곳은 아니기에 몇 가지 조건이 갖춰진 곳에 집중할 필요가 있다.

 

- 인구 증감 추세

- 일자리 현황

- 업무 중심 지역과의 교통 체계

 

강남, 광화문, 여의도 등 양질의 일자리가 많은 곳과 교통이 잘 연계된 가까운 수도권 지역으로 인구 이동이 많았었고, 앞으로도 많을 것 이기에 이런 지역도 입지가 좋은 편이라고 할 수 있다.

 

그리고, 청약 시 경쟁률이 높고, 인가가 많은 전용면적 59 ㎡ 및  84 ㎡, 통풍과 채 강이 좋은 구조(판상형)는 당첨이 되면 좋겠으나, 확률이 낮기 때문에 보다 현실적인 청약 가능성이 높은 쪽을 선택하여 시세차익을 보다 현실화할 수 있게 하는 것도 고려해 봐야 한다.

 

최근에 다시 청약 경쟁률이 높아지고 있는 추세로 전환되고 있어 전략적인 판단 및 결정을 할 필요가 있다.